北京某有限责任公司与山东某有限公司租赁合同纠纷再审民事判决书

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：北京某有限责任公司，住所地北京市朝阳区某地。

法定代表人：丁某，总经理。

委托诉讼代理人：佟某，北京某事务所律师。

委托诉讼代理人：李某，北京某事务所律师。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：山东某集团有限公司，住所地山东省德州市德城区某地。

法定代表人：徐天中，总经理。

委托诉讼代理人：黄某，男，1968年7月7日出生，汉族，山东某集团有限公司员工，住北京市石景山区某地。

再审申请人某地产（北京）有限责任公司（以下简称某地产公司）因与被申请人山东某集团有限公司（以下简称山东某公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院（以下简称二审法院）（2021）京01民终974号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院于2021年12月20日作出（2021）京民申5050号民事裁定，提审本案。本院组成合议庭，于2022年3月25日公开开庭审理了本案。再审申请人某地产公司的委托诉讼代理人佟某、李某，被申请人山东某公司的委托诉讼代理人黄某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

某地产公司申请再审称：撤销二审判决，维持北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初10379号民事判决（以下简称一审判决）。理由：一、二审法院对于合同效力认定错误，应予纠正。1.二审判决对于合同内容事实认定不清。租赁协议中约定了出租范围既包括房屋也包括场地，其中房屋建筑面积10869.88平方米，场地面积5304.99平方米，二审判决中仅针对建设房屋，认为未履行必要手续，导致了合同无效，而未考虑合同中尚有土地租赁的内容，从而否认全部合同效力。2.二审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁合同纠纷解释》）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。也就是说，即使在房屋建设当时没有取得建设工程规划许可证，但只要在一审法庭辩论终结前，取得了主管部门批准建设的，租赁合同就应认定有效。二审法院完全忽视了该条的“但书”规定，仅适用该条第一款，以房屋未取得建设工程规划许可证而否定了租赁合同的效力。完全未考虑涉案房屋早已在起诉之前就取得有权机关审批的事实。此外，二审法院引用的《北京市城乡规划条例》只适用于本市城乡规划的制定、实施、修改、监督检查和相关城乡建设活动，并不包括军事用地的规划管理。实际上，军事用地的规划审批管理应适用专门的军事法规。3.《军队房地产开发管理暂行规定》第十五条规定：“利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批；涉及军事设施安全保密、影响军事设施使用效能或妨碍军事活动正常进行的，报总参谋部、总后勤部审批；房产产权和土地使用权转让给外商的，报中央军委审批。”由此可知，解放军总后勤部是军队房地产开发的审批机构。另外，根据《建设部、国家工商总局、国家税务总局、解放军总后勤部关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》（［2004］后营字1285号），《军队房地产使用许可证》（以下简称《军队许可证》）是军队开展空余房地产租赁活动的合法有效凭证。通知规定，军队空余房地产租赁应当严格实行租赁项目审批制度。出租军队空余房地产，必须按照《军队空余房地产租赁管理规定》，严格履行审批手续，出租的军队空余房地产必须符合国家和军队规定的租赁条件，达到住用、消防、卫生防疫等安全标准。因此，取得了《军队许可证》即意味着该房地产已经经过相关机关的审批，符合了法律规定的租赁条件。此外，2018年7月，军委后勤保障部和国家市场监督管理总局联合下发通知，认定在停偿服务后的房地产租赁项目，《军队许可证》是军队委托管理和生活保障社会化房地产对外使用的唯一合法有效凭证。涉案房屋早已在2020年7月17日就取得了主管部门的审批，获得了后勤保障部颁发的《军队许可证》，结合《租赁合同纠纷解释》第二条“但书”条款的规定，应当认定涉案的房地产租赁合同合法有效。且山东某公司自2012年起距今，已根据与部队及某地产公司分别签订的租赁合同，对涉案房屋土地实际租赁使用近十年之久，故应尊重此客观历史背景，承认租赁合同之效力。二、二审法院对于合同无效的后果处理不当，显失公平。即使抛开合同效力问题，二审法院判决在认定合同无效后，对于无效的后果也做出了错误裁量。二审法院仅是简单做了财产返还和支付房屋使用费的处理，而未考虑山东某公司在整个事件中的主观恶意及某地产公司的相应损失。山东某公司自2019年4月至今一直未向出租方交纳任何费用，某地产公司多次通过各种方式催缴，但山东某公司置之不理，其主观过错明显。而且山东某公司欠付租金的行为给某地产公司和产权单位带来了严重损失，该部分损失仅用房屋占用费是不能弥补的。二审法院在因合同无效驳回违约金的请求后，对此部分损失并未加以考虑，山东某公司的过错在判决中也无从体现。三、二审法院在案件审理过程中违反法定程序，剥夺当事人辩论权利。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条就法官对于合同效力的释明进行了规定，《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条也规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但本案二审庭审过程中，法官既没有向某地产公司就合同效力和后果进行释明，也没有就此作为焦点问题让双方进行充分辩论。事实上，庭审开始后，即直接进入法官询问环节，某地产公司没有机会对于此问题进行充分答辩和辩论。二审法官的作法，剥夺了某地产公司的部分诉讼权利，影响了某地产公司正当权利的行使。

山东某公司辩称：不同意某地产公司的再审请求，二审法院认定合同无效是正确的。

某地产公司向一审法院起诉请求：1.解除某地产公司与山东某公司于2019年9月1日签署的《房地产租赁合同》；2.山东某公司将租赁物北京市石景山区五里坨街道隆隆恩寺路99号的房地产（房屋建筑面积10869.88平方米）清空并腾退给某地产公司；3.山东某公司向某地产公司支付欠付租金至合同解除之日止，年租金标准为933400元（自2019年4月21日至合同解除之日止）；4.山东某公司向某地产公司支付欠付租金人民币1267896元所产生的逾期付款违约金人民币225685元（以日万分之五为计算标准，暂计算至2020年8月31日）；2020年9月1日逾期付款违约金以日万分之五标准继续计算至全部欠付租金实际给付之日止；5.山东某公司向某地产公司支付因山东某公司未交租金保证金的造成的损失人民币93340元；6.山东某公司向某地产公司支付按照每日人民币2557元的标准向某地产公司支付自合同解除次日起至上述房地产实际腾退给某地产公司之日止的房屋使用费；7.山东某公司承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：2012年9月27日，北京军区司令部工程兵管理处（甲方、出租方）与山东某公司（乙方、承租方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将位于北京市石景山区红卫路1号的场地面积约3000平方米（界址：卫生所以南留1．5亩的空闲土地后剩余部分）出租给乙方使用，租赁用途为办公、商务。租赁期限自2012年10月1日至2023年2月28日。同日，双方另签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋及场地建筑面积约1550平方米出租给乙方使用，租赁用途为办公、商务。租赁期限自2012年10月1日至2023年2月28日。合同第七条第4款约定：租赁期内，乙方需要新建和添建临时性建筑、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满或者解除合同时，应当无偿移交甲方。

2018年11月1日，北京军区司令部工程兵管理处（甲方、出租方）与山东某公司（乙方、承租方）签订《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，约定：项目地址位于北京市石景山区隆恩寺路99号，原合同出租面积房屋建筑面积1550平方米，场地面积3000平方米，实测出租面积房屋建筑面积10869．88平方米（含乙方投资建设房屋面积），场地面积5304．99平方米。整治后租赁期限调整为租期4．3年，自2018年11月1日至2023年2月28日。租金标准调整为933400元。合同第六条约定：乙方新建或添建的房屋，所有权归部队，合同期满无偿交还，乙方不得提出补偿要求。合同第八条约定：此前签订的合同协议，与本协议不一致的内容，以本协议为准。

2019年10月29日，原北京军区司令部工程兵营院管理科（甲方、出租方）与山东某公司（乙方、承租方）签订《军队房地产租赁合同解除协议》（以下简称《解除协议》），约定：双方于2018年11月1日签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》自本协议生效之日起解除。乙方与中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位签订租赁合同及安全管理协议，租期按原租赁合同（整治协议）剩余租期确定，租赁面积、租金、用途与原租赁合同（整治协议）保持一致。乙方投资建设的建（构）筑物，所有权归军队，在乙方与中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位签订租赁合同期满后无偿交还，乙方不得提出任何补偿赔偿要求。乙方租金已交至2019年4月21日，经结算，2019年4月21日至2019年8月31日，乙方欠缴租金共计334496元，由乙方向中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位交纳。乙方向甲方支付的履约保证金0元，乙方应按新合同约定向中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位缴纳保证金。

此后，某地产公司（甲方、出租方）与山东某公司（乙方、承租方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将涉案房屋（建筑面积10869．88平方米）、场地（面积5304．99平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2019年9月1日至2023年2月28日。年租金933400元。租金按年结算，乙方于每年的前10日交付甲方。就履约保证金双方约定乙方自合同签订后10日内支付甲方租赁保证金93340元；乙方履行合同约定义务的，甲方在租赁期满时将保证金无息退还乙方，乙方未履行合同义务的，甲方不退还租赁保证金，同时甲方有权要求乙方支付违约金。就租赁房产权属，乙方认可涉案场地内的所有建筑物、构筑物包括乙方新建、添建部分，权属全部归军队所有。就违约责任，双方约定乙方逾期交纳租金及有关费用，每逾期一日，甲方将按滞交经费总额的千分之三向乙方收取违约金；逾期三十日，甲方有权解除合同并收回按合同约定的属于军队的全部财产。

2020年4月23日，某地产公司向山东某公司邮寄了律师函，要求山东某公司支付拖欠的租金、履约保证金及违约金。2020年7月17日，案涉房屋取得后勤保障部房地产资源管理中心颁发的《军队许可证》，其上载明“经审查，该项目符合国家、军队有关政策规定”。

一审法院立案后，2020年10月16日，山东某公司签收了起诉状副本。

一审庭审中，山东某公司认可租金交纳至2019年4月21日，未向某地产公司支付履约保证金。就某地产公司主张的违约金标准，山东某公司无异议。

一审法院认为，某地产公司与山东某公司签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。山东某公司逾期交纳租金超过30日，某地产公司依据租赁合同约定享有解除权。山东某公司于2020年10月16日收到法院送达的起诉状等，故双方之间的租赁合同于2020年10月16日解除。山东某公司应当按照合同约定支付租金，现山东某公司交纳租金至2019年4月，此后拒付租金，故某地产公司要求山东某公司交纳拖欠租金，予以支持。结合双方租赁合同解除时间，经核算，认定山东某公司应支付2019年8月31日前的租金334496元以及2019年9月1日至2020年10月16日期间的租金数额1051329.57元。现租赁合同已解除，某地产公司要求山东某公司腾退返还房屋的诉讼请求，于法有据，具体期限，依据场地以及房屋现状予以酌定。合同解除后，山东某公司继续占有使用租赁房屋及场地，某地产公司要求山东某公司按照租金标准支付房屋使用费的诉讼请求，于法有据。山东某公司长期未支付租金，已构成违约，某地产公司主张山东某公司承担违约责任，具有法律及合同依据，予以支持。山东某公司认可某地产公司主张的违约金标准，不持异议。某地产公司主张自2020年1月1日计算违约金，不持异议。就履约保证金，依据租赁合同，山东某公司应支付履约保证金，同时，山东某公司如存在违约，该保证金不予返还。某地产公司要求山东某公司支付履约保证金，予以支持。

一审法院判决：一、某地产公司与山东某公司签订的《房地产租赁合同》于2020年10月16日解除；二、山东某公司于本判决生效后10日内给付某地产公司租金1385825．57元；三、山东某公司于本判决生效后10日内给付某地产公司占有使用费（按照每年933400元的标准，自2020年10月17日起至房屋实际腾退交付某地产公司之日止）；四、山东某公司于本判决生效后20日内将涉案房屋及场地（建筑面积10869．88平方米）腾退并交付某地产公司；五、山东某公司于本判决生效后10日内给付某地产公司违约金（以1385825．57元为基数，按照日万分之五的标准，自2020年1月1日起至实际付清之日止）；六、山东某公司于本判决生效后10日内给付某地产公司履约保证金93340元；七、驳回某地产公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

山东某公司不服一审判决,上诉请求：撤销原审判决，改判驳回某地产公司的诉讼请求。

二审法院认为：《租赁合同纠纷解释》规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。某地产公司未能证明涉案场地上的房屋建设时取得了建设工程规划许可证，且中某地产公司认可因历史遗留问题，建筑物全部没有进行地方行政审批，故某地产公司与山东某公司签订的《房地产租赁合同》应为无效合同。合同解除以合同有效为前提。某地产公司要求解除《房地产租赁合同》之主张于法无据，应不予支持。合同无效应为全部无效，某地产公司与山东某公司约定的违约金条款以及履约保证金条款对于双方不具有法律拘束力。某地产公司主张山东某公司承担违约责任及给付履约保证金的诉讼请求，于法无据，应不予支持。一审法院对此处理错误，予以纠正。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现租赁合同无效，某地产公司请求山东某公司腾退并交付涉案土地及房屋于法有据，应予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

二审法院判决：一、维持一审判决第四项；二、撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第七项；三、山东某公司于本判决生效后十日内给付某地产公司2019年4月21日至2019年8月31日期间的占有使用费334496元，并按照每年933400元的标准支付2019年9月1日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费；四、驳回某地产公司的其他诉讼请求。

再审期间，某地产公司提交了最高人民法院2018年9月30日作出的（2018）最高法民申5094号民事裁定书作为参考，该裁定认定汉中芒果酒店有限公司与中国人民解放军国防大学政治学院西安校区签订的租赁合同有效。

再审庭审中，山东某公司提交了《情况说明》复印件，内容为北京军区司令部工程兵管理处于2018年10月14日认可山东某公司前期投入3783.09万元，如下一步军队委托管理项目期满后继续进行委托管理，建议该公司优先续租。某地产公司认为该说明为复印件，不认可真实性，并认为与本案无关。法庭要求山东某公司庭后提交原件，山东某公司始终未提交原件。鉴于上述证据为复印件，某地产公司不认可真实性，且证明内容与本案无关，故本院不予采信。

本院另查明，2021年10月25日，某地产公司与山东某公司就本案达成执行和解协议，主要内容为：山东某公司向某地产公司分三次支付2019年4月21日至2021年8月31日期间的房屋占有使用费2201296元；2021年9月1日至2023年2月28日的占有使用费2021年11月1日起每三个月支付一次；某地产公司不再主张延迟利息，如果山东某公司未按照本协议支付任意一期房屋占有使用费，某地产公司有权要求山东某公司支付利息及违约金；山东某公司2023年3月1日后可以参加某地产公司的公开招租；如判决有变动，双方另行协商涉及变动部分的支付方式等履行内容。再审期间，经法庭询问，某地产公司坚持再审申请，要求认定合同有效。

本院再审查明的其他事实与一、二审查明的事实一致。

上述事实有一、二审审理程序的卷宗材料及《情况说明》、当事人陈述在案佐证。

本院再审认为，本案再审阶段的争议焦点为：某地产公司与山东某公司签订的《房地产租赁合同》是否有效。

本案中，某地产公司与山东某公司作为依法成立的独立法人，具有订立合同的能力，双方签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示。《租赁合同纠纷解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉房产在双方签订合同时虽未取得北京市政府颁发的建设工程规划许可证，但在起诉前的2020年7月17日，已经取得后勤保障部颁发的《军队许可证》，并不违反法律、行政法规的强制性规定，符合司法解释“但书”规定的情形。本案《房地产租赁合同》认定为合法有效。具体理由如下：

一是司法解释确定了合同在违法情节消失后转化为有效的例外。根据《租赁合同纠纷解释》第二条的规定，虽然在签订合同时出租人未取得建设工程规划许可证，“但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”也就是说，如果法定期限内合同中违法标的物经补正，无效合同的内容已经合法，则该合同转化为有效合同。本案中，虽然案涉房产在签订合同时未取得建设工程规划许可证，但在主管部门批准后，其瑕疵已经消失，合同转化为有效合同。

二是后勤保障部系军队房地产的主管部门。《军队房地产经营管理规定》第五条规定：“军队房地产管理部门，是军队房地产经营业务的主管部门，对军队房地产的经营负有规划、指导、组织、协调、监督和服务的职能。”《军队房地产开发管理暂行规定》第十五条规定：“利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批；涉及军事设施安全保密、影响军事设施使用效能或妨碍军事活动正常进行的，报总参谋部、总后勤部审批。”由此可知，解放军总后勤部是军队房地产开发的管理部门、审批机构，系《租赁合同纠纷解释》规定的主管部门。

三是案涉房产的建设取得了主管部门的批准。根据国家相关政策，《军队许可证》是军队开展空余房地产租赁活动的合法有效凭证，亦是军队委托管理和生活保障社会化房地产对外使用的唯一合法有效凭证。该证上载明“经审查，该项目符合国家、军队有关政策规定，特发此证”，证明军队房地产主管部门已经对案涉房产的建设、使用予以批准，对其合法性予以确认。

四是补正行为发生在法定期限内。《租赁合同纠纷解释》要求补正行为发生在“一审法庭辩论终结前”，才能认定合同有效。本案中，某地产公司于2020年7月17日取得军委后勤保障部颁发的案涉房产的《军队许可证》，后于2020年7月20日向一审法院提起诉讼，符合期限的要求。

另外，从法益平衡的角度考量，本案《房地产租赁合同》已经实际履行，没有证据证明案涉房产的瑕疵对山东某公司的租赁权利构成实际上的妨碍。

综上，本案《房地产租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。一审判决认定合同有效，某地产公司有权解除合同及山东某公司应当支付租金、占有使用费等是正确的。二审改判合同无效错误，应予纠正。

同时，本院也注意到，一审法院支持了某地产公司关于山东某公司支付2019年9月1日前334496元租金违约金的诉讼请求，某地产公司主张该笔租金的依据是原北京军区司令部工程兵营院管理科与山东某公司签订的《解除协议》，该协议第四条约定“2019年4月21日至2019年8月31日，乙方欠缴的租金人民币共计334496元，由乙方向中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位缴纳”，缴纳的内容并不包括相应的违约金。该协议第二条约定“乙方与中国融通管理集团有限公司指定的下属单位签订租赁合同和安全管理协议，租期按原租赁合同（整治协议）剩余租期确定，租赁面积、租金、用途和原租赁合同（整治协议）保持一致”。某地产公司与山东某公司签订的《房地产租赁合同》所涉租赁期限自2019年9月1日至2023年2月28日，亦不涉及前述所欠租金及违约金。故某地产公司要求山东某公司支付此笔租金违约金，没有事实及法律依据。一审判决支持该部分租金违约金不当，应当从违约金计算的基数中予以扣除。

此外，某地产公司关于二审法院在案件审理过程中违反法定程序的主张缺乏事实依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项、第二百一十四条第一款之规定，判决如下：

一、维持北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初10379号民事判决第一、二、三、四、六项；

二、撤销北京市第一中级人民法院（2021）京01民终974号民事判决及北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初10379号民事判决第五项、第七项；

三、山东某集团有限公司于本判决生效后10日内给付某地产（北京）有限责任公司违约金（以1051329.57元为基数，按照日万分之五的标准，自2020年1月1日起至实际付清之日止）;

四、驳回某地产（北京）有限责任公司其他诉讼请求。

一审案件受理费16095元，由山东某集团有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费32190元，由山东某集团有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　高文斌

审 判 员　许雪梅

审 判 员　魏　欣

二〇二二年九月三十日

法官助理　袁相军

书 记 员　王　丽